Добавить статью О распределении земель в собственность

Собственность на землю – ключевая проблема современности. Собственность в родовых поселениях – это проблема пустующих участков, проблема спекуляции землёй и вообще, похоже, первопричина всех раздоров.Одни оформляют землю в «коллективную» собственность, то есть в собственность юридического лица. Кое-где получаются новые Ауровили. Другие горой стоят за частную собственность и самодостаточность каждого. Но бывает, что потом продают землю и исчезают навсегда. Или приезжают в поместье летом как на дачу. Бывает, что соседа удаётся увидеть два-три раза в год. Кое-где половина участков так и не засажена. Перераспределить такие участки в связи с неиспользованием уже нельзя. Изъять их может теперь только государство, но оно этим не занимается. Третьи временно оформляют всю землю на одного человека, которому все доверяют. Кое-где передача земли обратно помещикам недопустимо затягивается, а доверие как-то постепенно утрачивается. Затем отношения с доверительным собственником начинают осложняться. Кое-где доходит до прокуратуры. Кое-где вместо сотворения новой цивилизации не вылезают из судов. В итоге многие родовые поселения, сами по себе развивающиеся довольно быстро, упираются в глубокий юридический тупик.

Ни один из этих путей распределения земли нас не устраивал. Требовалось найти новую форму права на землю, оставаясь при этом в рамках гражданского и земельного законодательства. Найти такой способ распределения земли, который бы соответствовал: 1) образу родового поместья; 2) потребностям человека, который готов вкладывать в неё свою любовь и свой труд; 3) историческому опыту наших предков. В условиях отсутствия необходимых законов из всех возможных юридических инструментов в арсенале имелся толькогражданско-правовой договор.

В любом родовом поселении передача земли соседу (поселенцу), в конечном счёте, оформляется каким-нибудь договором (купли-продажи, дарения, аренды, безвозмездного срочного пользования, инвестиционным договором и др.). Любопытно, однако, то, что в некоторых поселениях эти договора являются длящимися – действующими в течение какого-то длительного срока. В течение этого срока договором определяются не только условия приобретения земельного учас­т­ка, но и условия его использования (обтянуть гектар верёвочкой, посадить живую изгородь, приступить к строительству дома и т.п.). То есть этими договорами в интересах всего поселения устанавливаются обя­за­н­нос­ти по обустройству земельного участка в качестве родового поместья. По истечении «испытательного срока» все неготовые и случайные люди просто отсеваются. ПРИСУТСТВИЕ ЧЕЛОВЕКА В ПОМЕСТЬЕ и ВЛОЖЕНИЕ В НЕГО ТРУДА дают основание для передачи человеку участка в собственность. Первичными здесь являются не деньги, а труд, любовь и мысль. В таких посе­ле­ни­ях освоение земли происходит гораздо быстрее, а проблемы пустующих участков просто нет.

Но интересы поселения не ограничиваются условиями по использованию земли. Они идут гораздо дальше. Например, в поселении каждый заинтересован в том, чтобы его соседом был единомышленник, чтобы соседние участки продолжали обустраиваться по стандарту родового поместья и дальше, чтобы на этих участках создавалось пространство Любви… Однако такие интересы вступают в противоречие с правом собственника на свободное распоря­жение своим участком путём его купли-продажи, залога, аренды, мены, дарения, вне­сения в уставный капи­тал юридического лица и т.п. В результате совершения таких СДЕ­ЛОК приобретателем участка может оказаться человек, который устроит на нём вместо Пространства Любви картофельное поле, или свиноферму, или гостиницу, или коттедж с шашлыками и теннисным кортом. В некоторых поселениях такие проблемы уже возникали. Мне лич­но известно одно проектируемое родовое поселение, в центре которого его новым собственником планируется устроить вертолётную площадку. Спрашивается: насколько такие сделки вообще отвечают образу родового поместья? И можно ли продать то, что ты ЛЮБИШЬ? Например, ребёнка? Многие создатели родовых поместий отвечают на этот вопрос отрицательно, однако ни в одном договоре условия по распоряжению земельными участками (ограничения и обременения права собственности) нигде даже не обозначаются. Мы приняли решение такие условия прописать.

 

Концепция разработанного нами договора базируется на следующих принципах:

1)       Земельные участки, предназначенные для обустройства в качестве родовых поместий, поступают вчастную собственность каждого помещика с обременениями и ограничениями, установленными договором в интересах всего поселения;

2)       Родовое поселение (в лице созданного его жителями СНП) приобретает преимущественное право покупки земельных участков (в случае их продажи собственником участка);

3)       На земельные участки родовых поместий устанавливаются сервитуты прохода и проезда (в части, отведенной под внутрихозяйственные дороги поселения);

4)       Собственник не вправе продать или передать свой участок лицу, которое не намерено вести усадебное хозяйство либо было ранее исключено из коллектива жителей поселения;

5)       Собственник не вправе передавать родовое поместье в залог, аренду, доверительное управление или иное возмездное пользование;

6)       Договором устанавливаются ограничения на необоснованное повышение собственником стоимости земельного участка при его продаже (фактически – запрет спекуляции землёй)

7)       В договоре предусматривается возможность принудительного выкупа земельного участка у собственника, который не использует его для ведения усадебного хозяйства в течение нескольких лет подряд (фактически – решение проблемы пустующих земель).

Правовым основанием для установления подобных обязательств является предусмотренный Гражданским кодексом РФ принцип свободы договора. Он означает, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (ст. 1 ГК РФ). В соответствии с принципом свободы договора, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (п.2 ст. 421 ГК РФ). Кроме того, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными пра­во­вы­ми актами (смешанный договор). Например, в нашем договоре содержатся элементы 1) инве­с­ти­ционного договора 2) договора купли-продажи 3) договора о порядке пользования недвижи­мым имуществом 4) соглашения об ограничении и обременении прав[1] и 5) предварительного договора (ст. 429 ГК РФ). Правила об этих договорах применяются в соответству­ю­щих частях к отношениям сторон по нашему договору, постольку, поскольку иное не вытека­ет из соглашения сторон или существа смешанного договора (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

В итоге од­ним и тем же договором регулируются сразу пять видов гражданско-правовых отношений:

1)    Отношения по вложению и использованию денежных средств;

2)    Обязательства по передаче земельного участка;

3)    Обязательства по использованию земельного участка;

4)    Обязательства об условиях распоряжения земельным участком;

5)    Обязательства по заключению договора о передаче земельного участка в будущем.

В последнем случае речь идёт об обязанности собственника, который фактически отказался от использования своего участка в качестве родового поместья, передать свой участок Партнёрству либо его члену путём заключения договора купли-продажи земельного участка. Под фактическим отказом от использования участка в качестве родового поместья в договоре понимается передача собственником земельного участка другому лицу (продажа, дарение и т.д.), а также неиспользование собственником либо членами его семьи земельного участка для ведения усадебного хозяйства в течение более чем пяти лет подряд. При этом стоимость выкупаемого участка определяется сме­шанным договором, который, в этом случае, и получает характер предварительного договора. Речь идёт о правилах статьи 429 ГК РФ, согласно которым по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о пере­даче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора (купли-продажи), другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п.4 ст. 445 ГК РФ). Таким образом,принудительный выкуп земельного участка у его собственника становится возможным.

Реализация этих обязательств становится возможной также благодаря длящемуся характеру данного договора, который вступает в силу с момента его подписания и действует до:

(а) даты вступления в законную силу Федерального закона «О родовых поместьях», либо

(б) фактического отказа собственника от использования земельного участка в качестве родового поместья ? в зависимости от того, какая из этих двух дат наступит раньше.

Таким образом, момент прекращения прав и обязанностей по данному договору определяется обстоятельством, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Это – сделка, совершенная под отменительным условием (пункт 2 статьи 157 ГК РФ). А поскольку наступление этого обстоятельства целиком зависит от воли самого собственника, то для помещика, который не захочет от своего участка отказаться, оно не наступит НИКОГДА. А значит, пользование этой землёй будет ВЕЧНЫМ.

***

В силу разных жизненных обстоятельств может случиться так, что собственник будет вынужден продать или подарить свой участок другому лицу. Концепция разработанного нами договора допускает такую передачу земельного участка вместе со всеми вложенными в него улучшениями. Однако стоимость самого участка и стоимость произведенных собственником улучшений определяется по-разному. Весь вложенный в землютруд (посаженные многоле­т­ние насаждения, возведенные постройки, выкопанные пруды, улучшенная почва, отсыпанная дорога и др.) собственник оценивает самостоятельно. А сам участок продаётся собственником по той цене, по какой он его в своё время и покупал. Допускается лишь незначительное её увеличение с учётом официально установленного коэ­ф­­фи­циента инфляции. Такое правило исключает необоснованное завышение стоимости участков при продаже (спекуляцию землёй) и гарантирует справедливое возмещение вложенных в участок затрат (трудовых, денежных, мысленных, энергетических и др.).

При закреплении этого принципа я исходил из того, что на Руси крестьяне ВСЕГДА имели пра­во на продажу своей земли, впрямую или опосредованно. (См.: История земельного права за 1000 лет http://rodovoe-pomestie.by/ru/revival/Land_law_history_ru.zip). Например, до 1754 года государстве­нные крестьяне могли свободно продавать свои земельные участки, отдавать их в аренду, менять, пе­редавать по наследству и ни община, ни государство в эти вопросы не вмешивались. С устано­в­лением крепостного права эти сделки были запрещены, но и тогда крестьяне могли продавать вло­женный в землю ТРУД. И даже в советский период, когда частная собственность на землю бы­ла отменена, а аренда запрещена Уголовным кодексом, сельские жители совершали сделки со стро­ениями. Например, можно было купить жилой дом на приусадебном участке. При этом в сто­и­мость дома фактически входила и цена земельного участка, т.к. покупатель жилого дома всегда учи­тывал площадь участка, наличие на нём сада, огорода, плодородие земли, красивый вид, эколо­гичность местности и т.п.

В силу этого разработанный нами договор также не запрещает собственникам продажу своих участков, но гарантирует поселению преимущественное право их покупки. Сочетание интересов собственника с интересами всего поселения сближает реальную практику оформления и оборота земли с образом родового поместья (правосознанием), обходясь при этом исключительно нормами действующего гражданскогозаконодательства. В этом и состоит главное достоинство нашего договора. Прочитайте его. Ваши впечатления мне будут очень интересны.

Всем жителям поселения «ХХХ» желаю скорейшего завершения оформления земли, а ещё любви, мудрости, терпения и счастья. И спасибо вам за учас­тие в появлении этого договора! Благодаря вам многие создатели родовых помес­тий, которые захотят использовать его в своих поселениях, смогут уже сегодня принять Закон «О родовом поместье» СВОЕЙ ВОЛЕЙ и САМИ ДЛЯ СЕБЯ. Ибо договор – это как бы «закон для двоих»!

 

6 марта 2011 года.

 

Василий Петров (родовое поселение Родное)8-925-113-09-59 [email protected]

 

[1] В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 4 ФЗ № 122, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора, подлежат государственной регистрации только в случаях, предусмотренных законом. А поскольку наш случай законом не предусмотрен, то регистрация этих ограничений и обременений в ЕГРП не требуется.

 

Опубликовано на эл. странице газеты «Энциклопедия Среды Обитания» http://www.eco-nomos.ru/2011/04/sobstvennost-krestyanskoy-zemly/