Добавить статью Как на сельхозземле со статусом "для сельхозпроизводства" разрешение на строительство получать (январь 2016 г., Россия)

Как на сельхозземле со статусом "для сельхозпроиз­водства" разрешение на строительство получать. Оформление прав на землю без межевания земельных участков (договора на ЧЗУ). Диалог с администрацией для изменения разрешённого использования на садоводство

 

Скачать этот материал в формате pdf (с формами заявлений и другими прилагающими документами) http://bytdobru.info/files/files/petrov_zemlya.rar

 

Добрый день, Василий!

Вас приветствует Башкирия, г. Бирск и Бирский район.

Благодарим за книгу «СЧАСТЛИВАЯ ЗЕМЛЯ»!

Очень нужен Ваш мудрый совет.

Наше селение из родовых поместий Благодатная поляна (сорок семей) на распутье. Мы находимся на земле сельхозназначения, площадь селения с 2012 года возросла до 181,3 га. Земля в аренде на 49 лет, для сельхозпроизводства – бывшее совхозное поле в категории пашня. На сегодняшний момент стоимость кв.метра этой пашни – 2 рубля 58 копеек. В Башкирии в собственность земли с/х назначения выкупить нельзя. Паи исключены, большинство местных жителей сразу отказались их брать на предложенных условиях, да и земля у нас была уже в аренде с 2002 года, на неё не распространялись эти доли. 70 га земли в 2002 году было оформлено на физические лица в аренду на 3 года. Земельный комитет размежевал её на гектары, дороги, включая неудобья (сырые места с тростником). Затем пользовались землей без документов не по нашей вине, так как наши просьбы оформить её не удовлетворялись из-за ошибок специалистов. В 2007 году по совету администрации создали юр.лицо – Потребительский кооператив, на который в 2012 году землю оформили., добавив нам еще 111,3 га, всего стало 181,3 га. Межевание на новые площади не сделано, межуем сами саженью и рулеткой.

Постепенно, помимо посадок живого забора, сада, леса, родовых деревьев, всё сильнее стало стремление жить в своих поместьях. Все 14 лет, с 2002 года, строить нам запрещали. Сейчас мы знаем из Вашей книги, что строить капитальные сооружения на землях сельхозназначения можно, но земля наша в аренде, а не в собственности. Наши единомышленники из г. Стерлитамака, селение Красная поляна, сначала было хотели оформить Потребительский кооператив, как у нас, но, после консультаций с главой и юристом администрации, решили оформить СНП. В 2013 году получили документы на СНП, а затем в 2014 году оставшиеся земли оформили на ПК. Есть у них участки и под ЛПХ. К моменту оформления этих юр.лиц у них уже были построены несколько жилых домов и люди жили там без документов. Нам краснополяне предложили поступить так же – оформить СНП с тем, чтобы в садовых участках, отведенных на уже ранее взятых гектарах, построить дома, через пять лет взять садовую землю в собственность и прописаться.

Нам в нашем КУМИ для этого предложили аннулировать ПК, чтобы образовать СНП. Под СНП земля уйдёт не вся, ПК снова надо будет организовывать. Прочитав Вашу, Василий, книгу «Счастливая земля», пока бегло, останавливаясь на похожих ситуациях, возникают вопросы: сделать проект планировки территории СНП – траты, межевание садовых участков – траты, оформление СНП – траты, реорганизация (или ликвидация) ПК и вновь оформление ПК – всё это немалые траты, даже очень немалые для нашего коллектива помещиков, неподъемные. Как вариант – ждать и ускорять мечтой, моделировать принятие Закона о родовых поместьях, не предпринимая шаги по образованию нового юр.лица – СНП…

Как нам быть? Что лучше предпринять? Очень нужен Ваш, Василий, компетентный совет!

Документы на СНП собираем, те, где не нужны пока траты средств. Администрация, глава, относится к нам с симпатией, по-человечески понимает, поддерживает… Но ЗАКОНЫ! Очень сложно вписаться в законы, не наделав ошибок!

Заранее благодарим за совет, надеясь на ответ. Просим сообщить, как можно оплатить консультацию.

Здравия и успеха! С уважением, от имени благополян, Татьяна Лоншакова.

Февраль 2016 г.

 

* Кадастровый номер нашего участка 02:13:150302:72. В правоустанавливающих документах указан адрес: РБ, Бирский район, Сусловский сельсовет. Это землепользование бывшего МУП совхоза "Емашевский". Кадастровую стоимость кв.метра нашего участка мне сообщили в КУМИ устно.

 

™˜ I

Поселению из родовых поместий Благодатная поляна здравствовать и цвести! Мой Вам поклон!

 

Даже с вашим нынешним статусом – земля сельхозназначения, предназначенная для сельхозпроизводства – вы имеете право законно возводить необходимые вам для ведения хозяйства на земле строения. Капитальные! Для ведения хозяйства!

Как это осуществить?

1.        Каждый владелец земельного участка (арендатор и др.), желающий законно построиться, подаёт в администрацию сельсовета Заявление о в ыдаче разрешения на строительство здания для сельскохозяйст­венного производства (форма заявления в файле формата  pdf), которое в просторечии будет называться – "хозпостройка". Возводить её на землях сельхозназначения допускается – на основании п.2 ст. 77 Земельного кодекса РФ. Для этого нужно: 1) иметь правоустанавливающий документ на земельный участок (договор аренды, договор безвозмездного пользования, документ о собственности и др.) и 2) разрешение на стро­ительство здания для сельхозпроизводства, выданное главой администрации. И здесь не важно, что не в собственности участок у вас, а просто в аренде. Не от вида права на земельный участок, а от категории земель и разрешенного использования право строительства зависит. В данном случае оно у вас есть, но по закону (ст. 51 ГРК РФ) для выдачи разрешения на строительство от Вас должны потребовать:

a)        Градостроительный план земельного участка. Чтобы изгото­вить этот "градплан", одновременно с заявлением о выдаче разре­ше­ния на строительство вы подаёте второе Заявл ение – о выдаче градо­стро­и­тельного плана земельного участка  (форма заявления в файле формата  pdf). Полномочиями по его выдаче (это надо уточнять) могут обладать: 1) глава администрации сельского по­­се­ле­ния 2) Управление архитектуры и градо­стро­и­тельства Адми­ни­с­т­­ра­ции муниципального района, либо (такое тоже может быть) 3) Комитет по архитектуре и градостроительству при Администрации области (республики, края и т.д.). И тут, как гово­рит­ся, дай Вам Бог! чтобы эта бумажка была изготовлена быстро! J… Зато выдаётся бесплатно.

b)        Проект здания для сельскохозяйственного производства. Эту бумагу вы не "изготавливаете", а заказываете в фирме, которая специализируется на подготовке проектной документации (инженерной, проектной и архитектурно-строительной деятельности). Заключаете договор подряда, оплачиваете им услуги… и поэтому уже объясняете, что вам нужно :) и за какую бумагу вы деньги им платите. А вам нужночтобы проектом подчёркивалось сельскохозяйственное предназначение вашего здания. А по закону предназначение вашему зданию и входящим в него помещениям определяете вы как его законный владелец и застройщик. Поэтому:

― вы заказываете проект, который рассчитан на ведение сельскохозяйственного производства семьёй на принадлежащем ей земельном участке с разрешённым использованием – для сельхозпроизводства;

―соответствующие помещения в здании предназначаются для – производства, хранения и пер­вичной переработки сельхозпродукции (термообработки, сушки плодово-ягодной продукции, производства плодоовощных консервов, хранения инвентаря и т.д.) и это –основное предназначение здания, большинство помещений коего отводится именно для этих целей, – но конечно, в нём будут и некоторые помещения вспомогательные (санузел, холл, кабинет и др.)[1].

Это – ваше право! Сельскохозяйственное производство, если оно ведётся семьёй – то оно так и ведётся. Конечно, для должностных лиц в администрациях это в некотором смысле новость J. Но если поймут и будут думать, как помочь – то, возможно, и помогут. Так что – обращайтесь. А что вам ещё остаётся? В вашей ситуации это – наиболее простой способ быстро узаконить все ваши постройки без перевода земли куда бы то ни было и без значительных финансовых затрат. Капхозпостройки на землях сельхозназначения. Разрешение на строительство, градплан, проект. Дальше – строитесь, получаете в той же администрации справку о готовности здания ко введению в эксплуатацию, заказываете на него в БТИ кадастровый паспорт и идёте в Росреестр (МФЦ), где на вашу постройку вам регистрируют право собственности (выдают Свидетельство). Вот вы и узаконились J.

2.        Межевания земельного участка для этого не обязательно, тем более когда земля на юр.лицо арендуется. Нужно лишь, чтобы у каждого создателя Родового поместья имелся на него правоустанавливающий документ – чтобы выдали ему разрешение на строительство и оформили его постройку в собственность. Как без межевания такой документ изготовить? А вы обозначьте свои поместья как ЧАСТЬ земельного участка, арендуемого Вашим ПК. Заключите между Кооперативом и каждым создателем Родового поместья договор, по которому человеку его поместье передаётся как ЧАСТЬ земельного участка (ЧЗУ) во владение и пользование, без права распоряжения, продажи – но с правом передачи поместья по наследству. Договор безвозмездного пользования, например, или договор субаренды. Этот договор и будет основанием для отражения поместий как ЧЗУ в межевом плане Вашего большого земельного участка (111,3 га), который у вас "Молодёжной поляной" называется. Вот и пусть молодёжь заселяется на Вашу поляну, строит свои поместья, которые как части большого земельного участка будут обозначены. Эти части могут иметь адрес, точную площадь и даже геодезические координаты – но на кадастровый учёт как самостоятельные земельные участки они не ставятся. Да и зачем? Вы же поместья саженью и рулеткой отмежевали. Изгородь живую посадили. Угловые колышки поставили. Между поместьями трёхметровые проходы (межевые полосы) оставили. Значит – споров за право прохода (проезда), за наложение границ у соседей не будет. Межевание в принципе не нужно. До закона о родовых поместьях вам хватит. Только договор человеку на руки дайте, чтобы законно владеть землёю и законно строиться он право имел. Вам, скорее всего, для этого даже согласия администрации не нужно, т.к. основной договор аренды у вас заключён на 49 лет. Просто уведомление о передаче части земельного участка в безвозмездное пользование или субаренду в письменном виде в администрацию отправляете или относите, под расписку вручаете и всё. Договора безвозмездного пользования в отношении поместий как ЧЗУ. Уведомление в администрацию о заключённом договоре. Это решение избавит Вас от больших затрат на достаточно длительный период (до принятия Закона о родовых поместьях), или до того момента, когда семья примет решение отмежевать свой земельный участок и найдёт для этого необходимые средства.

 

II

Если это вас не устроит, либо не пройдёт, либо очень нужна будет прописка.

Тогда, похоже, вам всё-таки придётся 1) создавать СНП и 2) менять статус земель на садоводство.

Сделать это надо так:

1)        Вам не надо закрывать ("аннулировать") ваш Потребительский кооператив, "чтобы образовать СНП". Гораздо мудрее (а кстати и дешевле) использовать созданный вами кооператив, просто реорганизовав его в садоводческий. Вас ввели здесь в заблуждение (очевидно, в администрации немножко не разобрались). "Под СНП земля уйдёт не вся, ПК снова надо будет организовывать" – это тоже неправда. Вы просто меняете Устав, подаёте в налоговую (через МФЦ) заявление о реорганизации юридического лица и получаете из МФЦ новые документы. Менять разрешенное использование земли на «садоводство» для этого не нужно. Вы просто реорганизуете свой ПК в СНК. Вы принимаете это решение самостоятельно (без всякой администрации). Дальше вы приходите в администрацию и согласно закону уведомляете их об изменениях в персональных данных арендатора (стороны договора). Вносите изменения в сведения о сторонах договора, ну типа как фамилию сменили, когда вышли замуж. А сам договор – тот же самый, ни перезаключать, ни заново предоставлять землю не надо. Вся земля в аренде у вашего кооператива сохраняется. Но кооператив стал уже садоводческийJ

2)        Дальше вы просто ставите табличку: "Территория СНК «Поселение из родовых поместий Благодатная поляна»". «Добро пожаловать! На территории нашего Кооператива создаётся поселение из родовых поместий… каждый из нас собирает здесь свой Род… наш уклад такой-то… приглашаем!» 

Можно и большой стенд (плакат) с картой всего поселения и обозначением ваших земельных участков.

3)        И начинаете дружно возводить хорошие дома по всей территории поселенияJ

4)        Дальше администрация с удивлением смотрит на это (а вы же уже САДОВОДЧЕСКИЙ кооператив J) и начинает вам сама говорить:

― Э-э, уважаемые, так нельзя – надо утвердить проект.

(Проект планировки территории СНК. Если разрабатывается по инициативе граждан, то обычно и оплачивается ими).

― А пожалуйста – утверждайте. Мы вам эскизы и чертежи дадим.

(А органы местного самоуправления могут и сами (т.е. за свой счёт) утвердить ППТ в составе документации по планировке территории сельского поселения (ч.5 ст.41 ГРК РФ).

―Надо поменять разрешенное использование на садоводство.

― А пожалуйста – мы заявление подадим.

То есть теперь уже вся конкретика начинает исходить от них, а вы рассматриваете их предложения и говорите – «Да, конечно, давайте (мы согласны), только …» (мол – денег у нас нет, мы сами делать не будем.Вам надо – вы и утверждайте).

«Вы возводите незаконно!»

«С чего бы это? Мы садоводческий кооператив».

«Надо утвердить проект!»

«Так пожалуйста – утверждайте. Мы вам эскизы и чертежи дадим».

«Вот пока мы вам бумажку эту не утвердим – ваши постройки будут считаться самовольные!» (Шантаж такой, то есть).

«Ну мы же к вам обращались? Просили дать разрешение на строительство хозпостроек?» (Что вы от нас хотите-то?Мы вам разумные варианты предлагали).

«Где это видано, чтобы садовые участки были по гектару! Полагается максимум 15 соток!» («Я ни разу такого не делал.Я боюсь»)

«А у нас такая планировка». (Если утверждается проект планировки территории, то размеры земельных участков могут быть любые, т.к. они уже проектом определяются).

«Надо согласование и ещё вон то-то получить!» («Хотите тут непонятно что! не буду я этим заниматься»)

«Ну, вы же подскажете, как это сделать?» («Ты публичный служащий? Зарплата от народа тебе платится?»)

И самое главное здесь – обязательно выждать, чтобы потом сказать: "Ну мы же к вам обращались?..".

 

III

В итоге вам:

1) либо меняют разрешенное использование земельных участков на «садоводство» в отношении всей территории поселения (всей арендуемой земли);

2) либо вы выделяете участки по 15 соток (можно и меньше – 10 соток, 5 соток…), вам меняют их разрешенное использование на садоводство и вы получаете их в собственность * (В Башкирии это делается бесплатно) и на них же возводите жилые дома, т.е. – строитесь. Оставшиеся земли продолжаете арендовать под «сельхозпроизводство». Этот вариант будет даже более приемлемым, т.к. с изменением разрешенного использования земельных участков на садоводство повысится и их кадастровая стоимость, которая будет составлять –14,83 рублей за 1 м².

3) либо дожидаетесь Закона о родовых поместьях, который предоставит вам землю и пропишет в том статусе, в котором вы сейчас и есть. А пока – пробуйте сделать то, что получится. Реорганизация в СНК, разрешение на строительство хозпостроек, договора на ЗУ (ЧЗУ), проект… Поняли же уже!

Так что давайте, теребите их, обращайтесь! До лета у вас как раз время и есть!

 

Радостных вам мыслей и дружных дел!!!

 

Василий Петров

vassilijus@mail.ru

8-913-208-63-45 (МТС)

Новосибирск – Москва

 

Другие консультации Василия Петрова – в книге "Счастливая земля"

---