Добавить статью Приобретение недвижимости типа «хата» (на рус. и укр. языках)

Дом, уютный дом.

Лес, поле, луг, свежий воздух… Как всё чудесно! Вот Вы и решили переехать на природу, в будущее родовое поселение и Вам нужен дом, или временная дача, или общее место для встреч, или… В любом случае Вы сталкиваетесь с проблемой покупки недвижимости, типа ХАТА!

По просьбе и дабы поделиться опытом пишу этот скромный труд.

Ведь как говорят: умный учиться на своих ошибках, а мудрый на чужих. Так вот, с пожелания Вам нескончаемой мудрости начнём.

Скажу сразу, что по профессии я юрист и практического опыта к этому времени уже подсобралось, и вроде сюрпризов не должно было быть, но или страна у нас такая или время такое…

Всё начинается с того, что принимается решение приобрести недвижимость типа «хата».  Когда один человек или семья решились на такой шаг – здесь проще; сложнее вопрос, когда много людей или семей решаются на покупку нескольких домов в относительной близости один от другого. В  этом случае есть несколько вариантов: первый – каждый самостоятельно занимается поиском и оформлением; второй – избирается один человек из коллектива, который занимается поиском и оформлением домов; третий – избираемое лицо занимается поиском недвижимости, предварительной договорённостью, а покупатель уже непосредственно сам занимается оформлением дома. Мне импонирует последний вариант, но скажу про особенности каждого.

            1. Представьте ситуацию: в селе появляется новый народ (если вы надеетесь, что Ваш даже пусть короткий визит пройдёт незамеченным,  то поступаете очень глупо. Это же село! Через 30 мин. после вашего появления в селе все уже будут знать кто, что, зачем, откуда!) и начинает искать дома. Местные видят дикий спрос на недвижимость типа «хата» и так же дико начинают поднимать цены. К сожалению, это был наш вариант, т.е., когда мы приехали, за дом в среднем просили около 2000 гривен, а спустя три месяца цена взросла до 7 000 долларов. Так что смотрите сами!

            2. Этот вариант наиболее приемлем, если есть человек, у которого есть время, желание и хотя бы небольшой опыт в оформлении бумаг. Да и остальные из коллектива готовы оплатить услуги или хотя бы компенсировать расходы.  Но, как показывает практика, такой доброволец редкость. А если вам повезло и в вашем коллективе обнаружился такой активист, то вам всем надо будет отправиться к нотариусу или в местный совет и сделать доверенность для оформления домов.

            3. Как я уже сказала, этот вариант мне нравится больше всего. Один человек, представляющий группу,  менее привлечёт внимание местного населения и, что главное не создаст иллюзию ажиотажного спроса на покупку домов, а главное, удобно собирать информацию про дома, хозяев, и более выгодно по финансовым затратам (поездки, «подарки» и т.д.). А потом уже покупатель сам договаривается обо всех нюансах. Не буду усложнять всё, но скажу, что у нас вышло всё прямо наоборот, поэтому смело утверждаю, что предложенный вариант более успешен.

Следующим этапом будет непосредственно поиск «хаты». Здесь самое трудное – это переговоры с местными жителями. Помните, что это село, т.е. свой микромир, где каждый является братом, сватом, кумом другого, где соседи могут точить друг на друга зубы не одно поколение и т.д.  Про особенности сельского менталитета можно книгу написать, поэтому ограничусь небольшой памяткой. Во-первых, Вы для них чужой! Что бы Вы ни делали, чтобы не говорили, всё будет поддаваться внимательному изучению и субъективному перекручиванию, не специально, просто каждый заблуждается в меру своей глупости! Поэтому будьте вежливы, но не болтайте лишнего, типа того, что вы приехали сотворить город-сад! Здесь уместна правда, да не вся, назовем её легендой, т.е. рассказ, что вас привело в эти края. Например, вы всю жизнь жили в городе соскучились по просторам глубинки, вы хотите чтобы ваши дети поправили здоровье на природе, нравятся места для рыбалки (сбора грибов) и т.д., главное, чтобы она сочеталась с образом жизни местного населения.  Не стоит рассказывать какой вы молодец, что вы знаете и что вы собираетесь сделать «рай на земле», потом лучше покажете на деле!  Во-вторых, будьте проще и мир потянется к Вам. Изъясняйтесь проще – это Вам надо, а не им, будьте понятны местному населению – быстрее получите ответы. В-третьих, поаккуратнее с застольем. По возможности избегайте застолий, самогон и жирная местная еда может прийтись вам не по вкусу, чем можете обидеть хозяйку или свой желудок.  В-четвёртых, ни в коем случае не рассказывайте, что вам рассказали в другом доме, вам ещё сплетен не хватало! В-пятых, не растягивайте принятие решения надолго, договорились – сделали! По-возможности не меняйте решения – можете в дальнейшем сойти за пустого болтуна.

Желательно сразу иметь образ того, что ищете. Это может быть временное жилье, место общих встреч или просто место спрятаться от дождя, но главное определите, какие элементы (печь, погреб, гараж, колодец…) для Вас наиболее принципиальны, а какие второстепенны.

Итак, этап переговоров. Первое: не доверяйтесь устной договоренности, как говорили древние «бумага не краснеет». Лучше один раз написать, чем десять раз сказать. Поэтому с самого начала привыкните носить с собой ручку и бумагу. Я не говорю, что Вас хотят обмануть, нет, дело в том, что юридические знания населения в большей степени оставляют желать лучшего.

Итак, вы нашли подходящий дом и хозяин согласен его продать. Далее Вам надо:

1. Определить, является ли хозяин собственником дома, т.е. лицом, которому принадлежит право распоряжаться имуществом, в нашем случае домом. Для этого вам надо потребовать документы, подтверждающее это. Чтобы не обидеть человека, (не забывайте, что в селе все дела в основном решаются на доверии, все они выросли в одном селе и по-соседски решают дела, но вы-то чужой человек, и поэтому не стоит рассчитывать на доверие), тактично попросите техническую документацию на дом (это книжечка с красочной обложкой формата А4 (в новом варианте) или скрепленные печатные листки (в старом варианте) где указаны все данные про дом. Из этого документа вы и узнаете, кто собственник (на титульной стороне внизу написан собственник и способ получения им дома). Если такого документа нет, то вам следует попросить договор купли-продажи, дарения, документы о принятии наследства и т.д. Но всё равно потратить время на восстановление технической документации придётся и, увы, это не один месяц.

2. Цена. Её следует оговорить заранее, а лучше зафиксировать в расписке. Расписка обязательно нужна, если вы делаете предоплату или частично оплачиваете договоренную сумму. Расписка должна быть примерно следующего содержания: Я, Ф.И.О. продавца, проживающий …, паспорт, серия, номер, кем выдан, получил от Ф.И.О. покупателя 1000 грн. (тысячу гривен) в счёт аванса за дом стоимостью 5000 грн. (пять тысяч гривен (сумма прописью указывается обязательно), который находится по адресу…  Внизу дата и подпись. Совет: не давайте всю сумму за дом, а то продавец потеряет энтузиазм к оформлению нужных бумаг. Я не думаю, что Вам доставит удовольствие ездить по селу, а то ещё дальше – в поисках продавца, чтобы получить его подпись или отвезти к нотариусу.

3. Разделение затрат. Обычно пополам, но это как договоритесь.

4. Первый шаг оформления – получение в БТИ извлечения (на укр. - "витяга"). Это обычно делает продавец или кто-либо по его доверенности. На эту процедуру уходит от 3 до 30 дней – зависит от уплаченной суммы. Кстати, оно имеет ограниченный срок действия 3 месяца, поэтому не мешкайте.

5.  Нотариус. Идя к нотариусу должны быть следующие документы:

- техпаспорт на дом и извлечение БТИ;

- паспорта покупателя и продавца, их идентификационные коды, а если они действуют через доверенных лиц, то и соответствующие доверенности;

- справка о том, что в продаваемом доме не прописаны лица младше 18 лет, берётся продавцом в местном совете;

- заявление супруги (супруга) покупателя о том, что она (он) не против приобретения недвижимости супругом (супругой). Заверяется председателем местного совета или нотариусом.

В ряде случаев нотариус спрашивал справку о том, что дом действительно находится там-то. Но я при оформлении домов такую справку не предоставляла и её у меня не требовали.

Оговорюсь ещё о том, что наше законодательство меняется уж слишком быстро. Например, свой дом я оформила, предоставив только документы БТИ, паспорта и идентификационные коды. А вот уже со вторым пришлось повозиться: то форма доверенности не та, то ввели обязательным заявление от супруга о согласии на покупку, то уже надо справку про то, что в доме не проживают лица младше 18 лет, а всё это – время и деньги. Так что сразу расспросите нотариуса про перечень необходимых документов и их форме, а лучше возьмите или напишите перечень, а ещё лучше попросите образцы. На это, конечно, пойдёт не всякий нотариус, но в этом случае вы сэкономите себе не только время, но и деньги, а главное нервы.

У нотариуса обязательно должны быть представители двух сторон: продавца и покупателя. Нотариус отдаёт покупателю оригинал договора купли-продажи и две копии (для БТИ и местного совета).

6. После регистрации сделки. Покупатель опять направляется в БТИ уже для регистрации себя как собственника.

7. Копию отдает в местный совет, где делают соответствующую регистрацию.

8. Примерные расходы: доверенности в местном совете стоят пару гривен, у нотариуса от 10 грн.; в таких же рамках стоит заверение заявление супруга; БТИ для получения извлечения надо заплатить от 100 до 300 грн. (зависит от состояния документов). Если документы слишком старые или были не зафиксированные изменения в постройках, возможно, потребуется выезд для оценки специалистов БТИ – это ещё дополнительные затраты, которые лягут на Ваши плечи; у нотариуса заплатите 1% от суммы договора или от оценочной суммы по документам БТИ (смотря какая сумма больше) и услуги нотариуса около 200 грн. Нотариус регистрирует Вас как собственника в электронной базе; при оформлении сделки у нотариуса через банк заплатите еще 1% в пенсионный фонд; БТИ за регистрацию Вас как собственника – около 30 грн.

Ещё немного про договор. Если Вы передаёте за дом определенную сумму, то это договор купли-продажи, если Вам просто отдают дом – это договор дарения, не следует их заменять один на другой. Относительно суммы договора: если она меньше оценочной (как часто бывает) пишите в договоре фактическую сумму, Вам нет смысла её занижать. Наоборот, если по каким либо причинам договор будет расторгнут, Вы получите только ту сумму, какая фиксируется в договоре. Если же фактическая сумма больше оценочной, занижение её может быть оправдано только уменьшением затрат при оплате указанных выше 2% процентов.

Итак, ещё раз кратко ваш путь: дом  -  хозяин-собственник  -  местный совет  -  БТИ  -  нотариус  -  БТИ  -  местный совет  -  ВЫ СОБСТВЕННИК!

Если возникли вопросы пишите на e-mail: [email protected] или Богданову В. - [email protected]

УДАЧИ!

 

Оксана Б., 28.03.06 г.

---